2026년 현재 주택법상 전매제한기간은 원칙적으로 ‘해당 주택의 입주자로 선정된 날’부터 계산합니다. 내가 분양계약서를 작성한 날이나 분양권을 매수한 날을 새로운 기산일로 잡는 구조가 아닙니다.
실제 전매 가능일은 기산일에 해당 단지의 법정 제한기간을 더해 판단합니다. 가장 정확한 확인자료는 입주자모집공고의 전매제한 항목과 현행 주택법 시행령 별표 3입니다.
전매제한 기산일은 입주자로 선정된 날
주택법 시행령 별표 3은 공통사항에서 전매행위 제한기간을 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산한다고 규정합니다. 따라서 일반적인 분양주택 전매제한을 ‘모집공고일’, ‘계약일’, ‘내가 분양권을 산 날’ 중 하나라고 임의로 판단하면 안 됩니다.
청약으로 공급되는 주택이라면 실제 입주자 선정일과 모집공고에 표시된 전매제한기간을 함께 확인하는 것이 기본입니다.
소유권이전등기를 먼저 마치면 어떻게 되나
별표 3은 전매제한기간이 끝나기 전에 해당 주택의 소유권이전등기를 완료한 경우에는 소유권이전등기를 완료한 때 전매제한기간이 지난 것으로 본다고 규정합니다. 대지 등기가 늦고 건축물 등기만 먼저 이뤄지는 경우도 관련 규정에 포함됩니다.
따라서 기존 글처럼 ‘등기가 늦어지면 무조건 전매 가능일이 밀린다’고 단정할 수 없습니다. 먼저 단지의 전매제한기간과 실제 등기 상태를 확인해야 합니다.
2026년 전매제한기간은 어떤 기준으로 정하나
| 구분 | 지역 | 제한기간 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 수도권 | 3년 |
| 투기과열지구 | 수도권 외 | 1년 |
| 조정대상지역 과열지역 | 수도권 | 3년 |
| 조정대상지역 과열지역 | 수도권 외 | 1년 |
| 분양가상한제 공공택지 | 수도권 | 3년 |
| 분양가상한제 공공택지 | 수도권 외 | 1년 |
| 공공택지 외 택지 | 수도권 과밀억제권역 | 1년 |
| 공공택지 외 택지 | 수도권 성장관리·자연보전권역 | 6개월 |
| 공공택지 외 택지 | 비수도권 광역시 도시지역 | 6개월 |
하나의 주택이 여러 제한사유에 동시에 해당하면 원칙적으로 가장 긴 전매제한기간을 적용합니다. 다만 시행령이 별도로 정한 위축지역 등은 예외가 있으므로 실제 단지 공고문을 우선 확인해야 합니다.
분양권을 중간에 매수해도 기산일이 다시 시작되는 것은 아닙니다
전매가 가능한 시점에 적법하게 분양권을 취득했다고 해서 취득자에게 새로운 전매제한기간이 처음부터 시작되는 것으로 단순 계산하지 않습니다. 전매제한은 해당 주택의 최초 입주자 선정과 그 주택에 적용되는 법정 기간을 기준으로 확인합니다.
다만 전매 이후 다른 법적 제한이나 계약상 조건이 적용될 수 있으므로 거래 전에 사업주체와 관할기관의 확인이 필요합니다.
예외전매는 사유만 있다고 자동 허용되지 않습니다
주택법은 생업상 사정 등으로 전매가 불가피한 경우 일정 예외를 두고 있습니다. 시행령에는 세대원 전원이 다른 지역으로 이전해야 하는 근무·생업·질병치료·취학·결혼, 상속주택으로의 이전, 해외이주 또는 장기 해외체류, 이혼에 따른 배우자 이전 등의 사유가 규정돼 있습니다.
그러나 사유에 해당한다고 임의로 전매하는 것이 아니라 관련 요건을 갖추고 한국토지주택공사의 동의 등 법에서 정한 절차를 확인해야 합니다.
입주자모집공고에서 확인할 항목
공고문에서 `전매행위 제한기간` 또는 `전매제한`을 찾아 해당 단지에 적용되는 기간을 확인합니다. 다음으로 당첨자 발표 등 입주자 선정일을 확인하고 기간을 계산합니다. 등기가 이미 완료됐다면 등기 완료 시 제한기간이 지난 것으로 보는 규정의 적용 여부도 확인합니다.
거주의무기간과 전매제한기간은 서로 다른 제도이므로 같은 숫자로 묶어 판단해서도 안 됩니다. 특히 분양가상한제 주택이나 공공주택은 전매제한 외에 별도의 거주의무가 있을 수 있습니다.
정리
전매제한을 계산할 때 가장 먼저 기억할 날짜는 계약일이 아니라 입주자로 선정된 날입니다. 이후 단지에 적용되는 전매제한기간을 확인하고, 소유권이전등기 완료 여부와 예외전매 요건을 따로 검토해야 합니다.
공식 확인: 국가법령정보센터 「주택법」 제64조, 「주택법 시행령」 제73조 및 별표 3, 해당 단지 입주자모집공고.
확인 기준일: 2026년 9월 16일. 규제지역 지정·해제 및 법령 개정에 따라 단지별 적용기간이 달라질 수 있습니다.