토지거래허가구역에서 주거목적으로 허가받아 주택용지를 취득하면 원칙적으로 취득일부터 2년간 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 흔히 ‘2년 실거주 의무’라고 부르지만 모든 아파트 거래에 자동 적용되는 것은 아니며, 해당 주택이 허가대상인지와 허가목적, 기존 임차인 여부를 먼저 확인해야 합니다.
2년은 허가일이 아니라 취득일부터 계산하는 것이 원칙
부동산거래신고법은 토지거래계약허가를 받은 사람이 정해진 기간 동안 허가받은 목적대로 토지를 이용하도록 규정합니다. 시행령상 주거 등 법에서 정한 목적에 해당하는 경우 이용의무기간은 토지 취득일부터 2년입니다.
따라서 기존 글처럼 ‘허가받은 날부터 2년’으로 일률적으로 계산하면 실제 일정과 차이가 생길 수 있습니다.
모든 토허구역 아파트가 같은 조건은 아닙니다
토지거래허가구역은 지정지역과 허가대상 면적이 별도 공고됩니다. 아파트가 토허구역 안에 있다는 사실만으로 결론을 내리지 말고, 매매하려는 지분에 해당하는 토지면적이 허가기준을 넘는지와 해당 지역의 지정공고를 확인해야 합니다.
서울도 지정범위와 허가기준이 시기별로 변할 수 있습니다. 실제 계약 전에는 서울시 또는 해당 시·군·구의 최신 토지거래허가구역 공고를 확인하는 것이 우선입니다.
기존 세입자가 있는 주택에는 2026년 임시특례가 있습니다
2026년에는 조정대상지역 안에서 기존 임차인이나 전세권이 있는 일부 주택의 거래를 위해 실거주 이용의무 시점을 조정하는 임시특례가 마련됐습니다. 일정 요건을 모두 충족하고 2026년 5월 9일 이전에 토지거래허가를 신청한 뒤 주거목적으로 허가받은 경우에는, 정해진 기존 임대차 또는 전세권 설정 계약의 최초 종료일부터 2년을 계산하는 구조가 적용될 수 있습니다.
이 특례는 모든 세입자 있는 주택에 적용되는 것이 아닙니다. 조정대상지역 여부, 2026년 2월 12일 당시 임대 여부, 계약 종료일 범위, 보유기간 등 시행령의 요건을 함께 충족해야 합니다. 따라서 ‘세입자가 있으면 실거주를 미룰 수 있다’고 일반화해서는 안 됩니다.
허가받은 목적대로 이용하지 않으면 이행강제금 대상
관할 시장·군수·구청장은 이용의무를 이행하지 않은 경우 이행명령을 할 수 있고, 정해진 기간에 이행하지 않으면 토지 취득가액의 10% 범위에서 이행강제금을 부과할 수 있습니다.
시행령상 당초 목적대로 이용하지 않고 방치하면 취득가액의 10%, 직접 이용하지 않고 임대하면 7%, 승인 없이 이용목적을 변경한 경우 5% 등 위반유형에 따라 금액이 달라집니다. 이행명령을 이행할 때까지 1년에 한 번씩 반복 부과될 수도 있습니다.
근무·질병 같은 사정은 사전에 확인해야 합니다
허가 후 불가피한 사유가 생겼다고 임의로 임대하거나 전출하면 안 됩니다. 법령은 근무 또는 생업상 사정, 질병치료, 취학, 결혼 등 일정 사유와 그 밖의 예외를 두고 있지만, 본인의 상황이 실제 예외에 해당하는지는 관할 허가관청의 확인이 필요합니다.
특히 ‘가족 한 명만 전입하면 된다’, ‘잔금 후 1~2개월까지는 무조건 괜찮다’처럼 법령에 없는 기간이나 방식을 일반적인 기준으로 사용하면 위험합니다. 기존 글에 있던 이런 단정은 삭제했습니다.
계약 전 확인할 순서
첫째, 해당 주택의 토지가 현재 토지거래허가구역에 포함되는지 확인합니다. 둘째, 허가대상 면적과 거래형태를 확인합니다. 셋째, 주거목적으로 허가받는 경우 실제 취득일부터 2년 이용이 가능한지 자금·입주일정을 검토합니다. 넷째, 기존 임차인이 있다면 2026년 임시특례 요건에 해당하는지 관할 구청에서 확인합니다. 마지막으로 예외사유나 임대 가능 여부가 필요한 경우 계약 전에 허가관청에 확인합니다.
공식 확인: 국가법령정보센터 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제17조·제18조 및 같은 법 시행령 제14조, 해당 지방자치단체의 최신 토지거래허가구역 지정공고.
확인 기준일: 2026년 9월 16일. 지정지역과 허가대상 면적, 임시특례 적용 여부는 개별 주택과 신청시점에 따라 달라질 수 있습니다.