1. 고덕강일 3단지 토지임대부 분양가는 일반 아파트와 어떻게 다른가요?

일반분양은 통상 건물과 토지 지분을 함께 취득하지만 이 사업은 건물만 소유합니다. 서울주택도시개발공사(SH)가 보유한 토지를 임차하므로 건물 분양가와 매달 내는 토지임대료를 분리해 계산해야 합니다. 주변 아파트의 매매가격과 직접 차액을 비교해 시세 차익처럼 설명하는 것은 적절하지 않습니다.

총 1,305호는 전용 49㎡ 590호, 59㎡ 715호입니다. 이 중 사전청약 당첨자에게 592호가 배정됐으며 새로 신청하는 물량은 713호입니다. 713호 가운데 특별공급이 566호, 일반공급이 147호입니다. 전체 1,305호를 신규 청약 경쟁률의 분모로 사용할 수 없습니다. 서울주거포털 공고 안내에 공고일과 전체 호수가 기재돼 있습니다.

2. 토지임대료를 10년·20년 납부하면 얼마인가요?

SH 발표 기준 토지임대료는 49㎡ 월 42만6,000원, 59㎡ 월 51만1,500원입니다. 월 임대료가 변하지 않고 보증금으로 전환하지 않는다는 가정이라면 49㎡의 10년 합계는 5,112만원, 59㎡는 6,138만원입니다.

계산식: 발표된 월 토지임대료 × 12 × 연수. 물가·임대료 조정, 보증금 전환, 자금 조달 비용은 반영하지 않은 단순 비교입니다.

SH는 토지임대료의 최대 60%까지 임대보증금 전환 신청이 가능하다고 안내했습니다. 전환을 선택하면 매월 지출이 줄어드는 대신 계약자가 마련해야 하는 초기 보증금이 커집니다. 정확한 전환금액·이율·반환조건은 해당 모집공고와 계약서로 확인해야 합니다.

3. 건물 분양대금과 입주 전 실제 필요자금은?

발표된 전용면적별 분양가 범위는 49㎡ 약 2억8천만~3억2천만원, 59㎡ 약 3억4천만~3억9천만원입니다. 상세 타입과 동·호수별 공급금액, 계약금과 잔금의 납부일은 SH 공식 공고 원문을 우선해야 합니다. 일부 공고 발췌 자료에 계약금 10%·중도금 없음·잔금 90%가 적혀 있지만 원문 PDF의 해당 납부표를 직접 대조하지 못해 확정 계약조건으로 표시하지 않았습니다.

현금계획은 건물 계약금뿐 아니라 토지임대 보증금 선택액, 입주 시 잔금, 취득세·등기비용, 관리비 예치금과 대출이자를 합쳐 세워야 합니다. 주택형별 입주 전 필요자금 연구는 일반 아파트의 현금흐름 비교에 도움이 되지만, 토지임대부 월 임대료까지 계산한 연구는 아니라는 점을 구별해야 합니다.

4. 신규 특별공급과 일반공급은 언제 접수하나요?

사전청약 당첨자 접수는 2026년 10월 26~27일, 신규 특별공급은 11월 2~3일로 SH 발표에 안내됐습니다. 일반공급은 해당 거주요건의 1순위가 11월 4일, 기타지역 1순위는 5일, 2순위는 6일입니다. 당첨자 발표 예정일은 11월 26일입니다. 일반공급 세대수 147호는 49㎡·59㎡ 및 세부 주택형별로 나뉘므로 본인에게 해당하는 주택형과 신청 지역을 확인해야 합니다.

수도권 거주 무주택세대구성원과 청약저축 요건을 비롯해 특별공급 유형별 소득·자산 기준은 다르게 적용됩니다. SH 청약 안내와 SH 공식 홈페이지에서 최종 모집공고와 정정 여부를 확인해야 합니다.

5. 전매제한 10년과 토지임대기간 40년은 무슨 의미인가요?

SH는 전매제한기간 10년 이후 개인 간 거래가 가능하며 토지임대차는 최초 40년, 갱신할 경우 최장 80년을 활용할 수 있다고 안내했습니다. 이는 임대 토지의 소유권을 취득한다는 의미가 아닙니다. 실제 전매·환매, 거주의무, 재당첨 제한, 토지임대차 갱신은 공식 공고문과 관련 법령의 조건을 별도로 확인해야 합니다. 매도 가능성을 곧바로 일반 아파트와 같은 처분 가치로 평가하지 않는 것이 중요합니다.