서울 고경쟁 청약 아파트에서 수십 대 1 경쟁률로 1순위가 마감됐는데도 왜 이후 무순위 물량이 다시 나올까요.
AptToSell이 2026년 서울 신규분양 가운데 최초 1순위 경쟁률이 높았고 이후 첫 무순위 공급이 확인된 주요 7개 단지를 연결해 분석했습니다. 7개 단지의 최초 일반분양 물량은 총 2,747가구, 첫 무순위로 다시 나온 물량은 153가구였습니다.
단지당 첫 무순위 물량은 평균 21.9가구, 중앙값은 15가구였습니다. 최초 일반분양 전체 물량 대비 첫 무순위 물량은 가중 기준 5.57%였습니다. 하지만 단지별 비율은 0.54%에서 20.59%까지 크게 달랐습니다.
따라서 “경쟁률이 높았는데 무순위가 나왔다”는 사실 하나만으로 청약 흥행 실패나 대규모 계약포기를 의미한다고 볼 수 없습니다. 계약포기, 부적격, 정당계약과 예비입주자 절차 후 잔여, 계약취소주택 재공급은 서로 다른 원인이기 때문입니다.
먼저 시장 전체에서 청약수요가 얼마나 일부 단지에 집중됐는지는 AptToSell의 2026년 청약수요 집중도 분석에서 확인할 수 있습니다. 이번 글은 그 다음 단계로, 높은 최초 경쟁률이 실제 계약 완료까지 그대로 이어졌는지를 무순위 물량과 발생 원인을 통해 살펴봅니다.
서울 고경쟁 7개 단지에서 첫 무순위 153가구가 나왔습니다
| 단지 | 최초 1순위 평균 경쟁률 | 최초 일반분양 | 첫 무순위 | 최초 분양 대비 비율 | 첫 무순위 경쟁률 |
|---|---|---|---|---|---|
| 래미안 엘라비네 | 25.56대1 | 272가구 | 56가구 | 20.59% | 21.60대1 |
| 라클라체자이드파인 | 26.91대1 | 369가구 | 2가구 | 0.54% | 1,234.50대1 |
| 아크로 리버스카이 | 19.92대1 | 285가구 | 3가구 | 1.05% | 100대1 |
| 써밋 더힐 | 32.51대1 | 432가구 | 3가구 | 0.69% | 726.33대1 |
| 장위 푸르지오 마크원 | 10.72대1 | 1,032가구 | 39가구 | 3.78% | 약 42.23대1 |
| 드파인 아르티아 | 18.83대1 | 171가구 | 15가구 | 8.77% | 43.73대1 |
| 충정로역자이르네 | 44.52대1 | 186가구 | 35가구 | 18.82% | 11.97대1 |
7개 단지의 최초 1순위 평균 경쟁률 단순평균은 약 25.6대1입니다. 청약 단계만 보면 모두 수요가 충분해 보이지만 첫 무순위 물량은 단지별로 2가구부터 56가구까지 큰 차이를 보였습니다.
이 결과는 AptToSell이 앞서 공개한 청약 경쟁률 6대1 이상 184개 주택형 재등장 분석과도 연결됩니다. 당시에도 최초 경쟁률이 높았던 주택형 중 일부가 이후 첫 무순위나 잔여공급에 다시 등장하는 것이 확인됐습니다.
래미안 엘라비네는 계약포기 56가구가 확인됐습니다
래미안 엘라비네는 최초 일반분양 272가구 가운데 56가구가 첫 무순위로 다시 나왔습니다. 최초 일반분양 대비 20.59%입니다.
이 사례는 발생 원인이 비교적 명확합니다. 공개된 자료에서 56가구가 계약포기 물량으로 확인됐습니다. 따라서 단순 부적격이나 행정상 잔여와는 다른 사례로 봐야 합니다.
시장에서는 높은 분양가와 대출규제에 따른 자금조달 부담이 배경 가운데 하나로 거론됐습니다. 다만 공개자료만으로 56명의 개별 계약포기 이유를 모두 확인할 수는 없습니다. 따라서 “대출 때문에 전부 계약을 포기했다”처럼 하나의 원인으로 단정하면 안 됩니다.
실제 계약 단계에서는 분양가보다 당장 준비해야 하는 현금이 더 중요한 경우가 있습니다. AptToSell의 2026 아파트 입주 전 필요자금 196개 단지 분석에서는 계약금과 자납 중도금 구조에 따라 입주 전에 필요한 자금 비율이 크게 달라지는 것을 확인했습니다.
또 같은 단지에서도 주택형에 따라 필요한 현금이 달라집니다. 288개 주택형별 입주 전 필요자금 분석에서는 동일 단지 안에서도 주택형에 따라 최대 11억2929만원까지 입주 전 필요자금 차이가 벌어진 사례를 확인했습니다.
장위 푸르지오 마크원은 부적격 등으로 39가구가 남았습니다
장위 푸르지오 마크원은 최초 일반분양 1,032가구 가운데 39가구가 첫 무순위로 공급됐습니다. 최초 일반분양 대비 3.78%입니다.
공개자료에서는 해당 물량을 부적격 등으로 발생한 잔여물량으로 설명하고 있습니다. 무순위 공급물량은 39㎡A 21가구, 84㎡A 8가구, 84㎡C 6가구, 101㎡ 4가구였습니다.
여기서 단지 전체 평균 경쟁률만 보면 놓치는 부분이 있습니다. 최초 청약 당시 일부 소형 타입은 매우 높은 경쟁률을 기록한 반면 84㎡ 주요 타입과 101㎡는 상대적으로 경쟁률이 낮았습니다.
즉 일부 인기 타입에 신청이 몰리면 단지 평균 경쟁률은 높아질 수 있지만 모든 주택형의 계약수요가 동일하다는 뜻은 아닙니다. 그래서 평균 경쟁률뿐 아니라 주택형별 경쟁률, 공급세대수, 실제 잔여 타입을 함께 봐야 합니다.
청약 당첨 뒤 부적격 통보가 어떤 과정에서 발생하는지는 AptToSell의 청약 부적격 통보 후 소명기간과 준비서류에서 별도로 정리했습니다.
아크로 리버스카이는 부적격 등으로 3가구가 다시 나왔습니다
아크로 리버스카이는 최초 일반분양 285가구 가운데 첫 무순위로 3가구가 나왔습니다. 최초 일반분양 대비 1.05%입니다.
공개자료에서는 정당계약과 예비당첨자 계약 이후 부적격 등의 사유로 발생한 잔여분으로 확인됩니다.
이 경우 최초 청약 경쟁률이 높았는데 무순위가 나왔다는 이유만으로 계약수요가 약했다고 판단하기 어렵습니다. 대부분 계약이 완료된 뒤 자격검증 과정에서 극소수 물량이 남은 사례에 가깝습니다.
써밋 더힐과 라클라체자이드파인은 극소수 잔여 사례입니다
써밋 더힐은 최초 일반분양 432가구 가운데 정당계약과 예비입주자 계약을 거친 뒤 3가구가 남았습니다. 최초 분양 대비 0.69%입니다.
라클라체자이드파인은 최초 일반분양 369가구 가운데 2가구만 첫 무순위로 나왔습니다. 비율은 0.54%입니다.
라클라체자이드파인의 경우 2가구에 신청이 집중되면서 첫 무순위 평균 경쟁률이 1,234.5대1까지 높아졌습니다. 이런 사례를 두고 “최초 청약이 실패해 무순위가 나왔다”고 보기는 어렵습니다.
오히려 대부분 계약이 끝난 상태에서 극소수 잔여물량에 다시 신청자가 몰린 사례에 가깝습니다.
충정로역자이르네는 44.52대1 이후 35가구가 무순위로 나왔습니다
충정로역자이르네는 최초 1순위 평균 경쟁률이 44.52대1이었지만 최초 일반분양 186가구 가운데 35가구가 첫 무순위로 다시 나왔습니다. 최초 일반분양 대비 18.82%입니다.
공개자료상 이 물량은 불법행위에 따른 계약취소주택이 아니라 최초 청약과 정당계약, 예비입주자 선정까지 진행된 뒤 남은 미계약 물량입니다.
첫 무순위에서는 35가구에 419명이 신청해 평균 11.97대1을 기록했습니다. 최초 1순위 평균 경쟁률 44.52대1보다 크게 낮아졌습니다.
이런 사례는 최초 경쟁률 하나만으로 실제 계약수요를 판단하기 어렵다는 점을 보여줍니다. 신청 단계와 계약 단계 사이에서 자격검증과 자금조달, 주택형별 선호 차이가 다시 작동하기 때문입니다.
드파인 아르티아는 무순위 경쟁률이 오히려 높아졌습니다
드파인 아르티아는 최초 일반분양 171가구 가운데 15가구가 첫 무순위로 나왔습니다. 비율은 8.77%입니다.
첫 무순위 공급은 84㎡A 1가구, 84㎡B 9가구, 109㎡A 5가구였고 총 656건이 접수돼 평균 43.73대1을 기록했습니다.
다만 공개자료만으로 15가구 전체가 부적격인지 계약포기인지 세부 구성을 확정하기 어렵습니다. 따라서 이번 데이터에서는 이를 임의로 계약포기로 분류하지 않고 세부 원인 미공개 잔여로 처리했습니다.
무순위가 나오는 이유는 최소 네 가지로 나눠야 합니다
- 계약포기: 당첨자가 실제 계약 단계에서 계약하지 않은 경우
- 당첨자 부적격: 청약자격, 세대구성, 재당첨 제한 등의 검증 과정에서 부적격 판정을 받은 경우
- 정당계약과 예비입주자 계약 후 잔여: 본당첨자와 예비입주자 절차까지 거쳤음에도 남은 경우
- 계약취소주택 재공급: 불법행위나 공급질서 교란 등으로 기존 계약이 취소돼 다시 공급되는 경우
이 네 가지는 시장 해석이 서로 다릅니다. 특히 계약취소주택 재공급을 일반적인 미계약 무순위와 합치면 “청약 당시 계약이 안 됐다”는 잘못된 결론이 나올 수 있습니다.
또 당첨자가 계약을 포기했을 때 청약통장을 다시 사용할 수 있는지, 재당첨 제한이 어떻게 적용되는지는 청약 당첨 후 계약 포기와 청약통장 재사용 기준에서 확인할 수 있습니다.
예비당첨자 절차를 거쳤다고 해서 항상 물량이 모두 소진되는 것은 아닙니다
일부 단지는 정당계약 이후 예비입주자까지 순번대로 계약기회를 부여합니다. 그럼에도 마지막까지 남는 주택이 있으면 이후 무순위 공급으로 이어질 수 있습니다.
따라서 “예비당첨자가 있는데 왜 무순위가 나오지?”라는 의문도 생길 수 있습니다. 예비입주자의 동호수 추첨과 당첨 처리 기준은 청약 예비당첨자와 동호수 추첨 기준에서 자세히 볼 수 있습니다.
높은 경쟁률이 실제 계약수요를 그대로 의미하지 않는 이유
청약 신청과 실제 계약은 서로 다른 단계입니다.
청약 신청 당시에는 실제 계약금을 납부하지 않습니다. 하지만 당첨 이후에는 자격검증, 계약금 마련, 중도금 대출 가능 여부, 자납 중도금, 잔금대출, 주변 시세와 분양가 비교를 다시 거치게 됩니다.
또 특정 인기 타입에 청약자가 집중되면 단지 평균 경쟁률은 높아지지만 상대적으로 선호도가 낮거나 공급량이 많은 타입은 실제 계약 결과가 다를 수 있습니다.
시세차익이나 향후 프리미엄을 기대해 일단 청약하는 수요가 존재할 가능성도 있습니다. 그러나 청약홈 데이터에는 개별 신청자의 동기가 기록되지 않기 때문에 이를 확인된 원인으로 단정할 수 없습니다.
이 가설을 더 정확히 검증하려면 주변 시세 대비 분양가, 실제 분양권 프리미엄, 전매제한, 계약금, 자납 중도금, 타입별 경쟁률을 함께 연결해야 합니다.
평균 21.9가구보다 단지별 차이가 더 중요합니다
이번 7개 단지의 첫 무순위 물량은 평균 21.9가구, 중앙값 15가구였습니다. 하지만 이 평균만 보면 단지별 상황을 놓칠 수 있습니다.
래미안 엘라비네는 최초 일반분양 대비 20.59%, 충정로역자이르네는 18.82%가 첫 무순위로 다시 나왔습니다. 반면 라클라체자이드파인은 0.54%, 써밋 더힐은 0.69%, 아크로 리버스카이는 1.05%였습니다.
즉 같은 “고경쟁 후 무순위”라도 극소수 잔여와 상당한 계약이탈 또는 미계약 발생은 같은 사건이 아닙니다.
프로젝트 전체를 더 넓게 보면 경쟁률 구간에 따라 이후 무순위와 잔여공급이 얼마나 발생했는지는 2026 청약 경쟁률 구간별 후속공급 발생률 데이터셋에서 확인할 수 있습니다.
최근 무순위 청약을 볼 때는 공급 원인부터 확인해야 합니다
무순위 공고가 나왔을 때 가장 먼저 볼 것은 경쟁률이 아니라 왜 그 물량이 다시 나왔는지입니다.
- 최초 계약 과정에서 계약포기가 발생했는지
- 당첨자 부적격으로 다시 나온 물량인지
- 예비입주자까지 계약한 뒤 남은 잔여인지
- 불법행위 등에 따른 계약취소주택인지
- 어떤 주택형이 몇 가구 남았는지
- 최초 경쟁률과 무순위 경쟁률이 어떻게 달라졌는지
실제 최근 무순위 공고를 일정과 단지별로 확인하려면 AptToSell의 10월 무순위 청약 주요 단지 정리도 함께 참고할 수 있습니다.
이번 분석에서 확인된 핵심
- 서울 고경쟁 7개 단지의 첫 무순위 물량은 총 153가구였습니다.
- 단지당 평균은 21.9가구, 중앙값은 15가구였습니다.
- 최초 일반분양 2,747가구 대비 첫 무순위 물량은 가중 기준 5.57%였습니다.
- 단지별 첫 무순위 비율은 0.54%에서 20.59%까지 차이가 컸습니다.
- 무순위 발생 원인은 계약포기, 부적격, 정당계약과 예비입주자 절차 후 잔여 등으로 달랐습니다.
- 계약취소주택 재공급은 일반 미계약 무순위와 별도로 분류해야 합니다.
- 따라서 최초 청약 경쟁률 하나만으로 실제 계약수요를 판단하기 어렵습니다.
AptToSell의 청약 경쟁률, 분양가, 후속공급, 자금부담 관련 공개 데이터는 AptToSell 청약·분양 데이터센터에서 함께 확인할 수 있습니다.
원자료와 검증 기준
이번 분석은 청약홈 기반 최초 청약 경쟁률 데이터와 각 단지의 무순위 공고, 사업주체 자료, 공개 보도를 교차검증해 작성했습니다.
데이터는 CC BY 4.0 조건으로 재사용할 수 있습니다.
주의: 이번 7개 단지는 서울 전체 신규분양을 대표하는 확률표본이 아니라 높은 최초 청약 경쟁률과 이후 무순위 공급이 함께 확인된 주요 사례표본입니다. 여기서 계산한 첫 무순위 물량 비율은 공식 미분양률이나 계약포기율과 동일한 지표가 아닙니다.
자주 묻는 질문
청약 경쟁률이 30대1이면 실제 계약도 거의 다 되나요?
그렇게 단정할 수 없습니다. 이번 사례에서는 30대1을 넘긴 단지에서도 무순위 공급이 확인됐습니다. 다만 원인은 계약포기뿐 아니라 부적격과 예비입주자 계약 후 잔여 등으로 달랐습니다.
무순위 물량은 전부 계약포기 물량인가요?
아닙니다. 계약포기, 당첨자 부적격, 정당계약과 예비입주자 계약 후 잔여 등 여러 경로가 있습니다. 불법행위로 기존 계약이 취소돼 다시 공급되는 계약취소주택은 일반 미계약 무순위와도 구분해야 합니다.
최초 경쟁률보다 무순위 경쟁률이 더 높아질 수도 있나요?
가능합니다. 첫 무순위는 공급물량이 1가구나 2가구처럼 매우 적은 경우가 많아 신청자가 몰리면 경쟁률이 크게 상승할 수 있습니다. 따라서 최초 경쟁률과 무순위 경쟁률을 비교할 때는 공급가구 수를 반드시 함께 봐야 합니다.
무순위 물량이 나오면 최초 청약이 실패했다고 봐야 하나요?
그렇게 볼 수 없습니다. 최초 공급의 1%도 안 되는 극소수 물량이 부적격이나 예비입주자 절차 이후 다시 나온 사례와 최초 공급의 20% 안팎이 다시 나온 사례는 구분해서 해석해야 합니다.