신규 아파트 분양가가 주변 실거래가격과 얼마나 차이가 나는지를 계산할 때 어떤 연식의 아파트를 비교 대상으로 삼느냐에 따라 결과가 크게 달라질 수 있는 것으로 나타났습니다.
AptToSell이 2026년 1월부터 9월까지 모집공고가 나온 아파트 가운데 전용 84㎡ 계열을 분석한 결과, 비정형 공급 4건을 제외하고 충분한 실거래 표본을 확보한 62개 사업에서 전체 연식 아파트를 비교한 경우와 준공 10년 이내 아파트만 비교한 경우의 분양가 괴리율 차이는 중앙값 기준 14.08%포인트였습니다.
62개 사업 가운데 27개는 차이가 20%포인트 이상, 16개는 40%포인트 이상이었습니다.
전체 아파트와 10년 이내 아파트를 비교하면 결과가 달라졌다
이번 분석에서는 신규 분양아파트의 전용 84㎡ 계열 최고 분양가와 동일 법정동의 기존 아파트 실거래가격을 비교했습니다.
비교 실거래는 모집공고일 이전 6개월 동안 거래된 전용 82~86㎡를 대상으로 했으며, 거래가격은 단순 평균이 아니라 중위가격을 사용했습니다.
분양가 괴리율 = (분양가 – 비교 실거래 중위가격) ÷ 비교 실거래 중위가격 × 100
비교군은 건축연도와 관계없이 같은 법정동의 모든 82~86㎡ 아파트를 포함한 경우와, 모집공고 시점 기준 준공 10년 이내 아파트만 남긴 경우로 나눴습니다.
40%포인트 이상 달라진 사업도 16곳
| 사업 | 전체 연식 기준 | 준공 10년 이내 기준 | 차이 |
|---|---|---|---|
| 경기광주역 롯데캐슬 시그니처 1단지 | 204.14% | 69.62% | 134.52%p |
| 용인 고림 동문 디 이스트 | 155.61% | 22.34% | 133.27%p |
| 거제 푸르지오 마린피스 | 209.64% | 90.55% | 119.09%p |
| 트리븐 김해 | 115.20% | 6.01% | 109.19%p |
| 더샵 검단레이크파크 AB22BL | 110.06% | 31.05% | 79.01%p |
| 달서자이 제니크 | 74.90% | 13.99% | 60.91%p |
| 쌍용 더 플래티넘 서대문 | 84.34% | 36.65% | 47.69%p |
| 더샵 신길센트럴시티 | 42.42% | 4.44% | 37.98%p |
예를 들어 트리븐 김해는 같은 법정동 전체 아파트를 기준으로 하면 신규 분양가가 비교 실거래 중위가격보다 115.20% 높았지만, 준공 10년 이내 아파트만 비교하면 차이는 6.01%로 낮아졌습니다.
지역과 가격대별로도 차이가 나타났다
전체 연식과 10년 이내 비교값을 모두 확보한 연구표본을 권역별로 나누면 전체 연식과 10년 이내 비교군의 괴리율 차이 중앙값은 서울 18.05%포인트, 경기·인천 10.86%포인트, 지방 22.00%포인트였습니다.
가격대별로는 전용 84㎡ 기준 분양가가 7억원 이상 10억원 미만인 사업의 차이 중앙값이 26.44%포인트로 가장 크게 나타났습니다. 다만 이는 특정 지역이나 가격대가 원인이라는 뜻이 아니라, 해당 구간에서 더 큰 차이가 관측됐다는 의미입니다.
‘주변 시세’라는 표현에는 비교기준이 필요하다
신규 아파트 분양가를 주변 시세와 비교할 때는 비교 지역 범위, 전용면적, 실거래 기간, 비교 아파트의 연식, 거래 표본 수를 함께 확인해야 합니다.
같은 법정동이라도 모든 연식의 아파트를 포함할지, 비교적 최근 준공된 아파트만 사용할지에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
분양가 비교에서 확인할 5가지
- 비교 범위가 같은 법정동인지, 더 넓은 시군구인지
- 신규 주택과 기존 주택의 전용면적이 비슷한지
- 실거래 기간이 모집공고 시점과 얼마나 가까운지
- 비교 아파트의 준공연식이 어떻게 구성돼 있는지
- 비교에 사용된 실제 거래건수가 충분한지
실거래 자료를 직접 확인할 때는 아파트 실거래가 조회 방법과 국토부·KB·카카오맵 비교도 함께 참고할 수 있습니다.
분석 방법
분석대상은 2026년 1~9월 모집공고가 확인된 아파트의 전용 84㎡ 계열입니다. 주택형 기준 82~86㎡ 범위를 사용했고, 동일 사업의 다단지 또는 다블록 공고는 중복 가중을 막기 위해 하나의 연구표본으로 통합했습니다.
실거래 비교기간은 각 모집공고일 이전 6개월이며, 동일 법정동의 전용 82~86㎡ 아파트 매매거래를 사용했습니다. 전체 실거래와 모집공고 시점 기준 준공 10년 이내 실거래를 구분해 중위가격을 계산했습니다.
기사·기관용 결과에는 전체 비교군 거래 20건 이상, 준공 10년 이내 거래 10건 이상을 동시에 충족하고, 보류지·조합원취소분·분양전환 후 공가세대·후속사업 등 비정형 공급 4건을 제외한 62개 사업을 사용했습니다.
AptToSell의 다른 자체 분석인 2026 아파트 청약 경쟁률과 후속공급 분석도 동일하게 공식 공개자료를 기반으로 별도 산출한 데이터입니다.
자주 묻는 질문
괴리율이 높으면 분양가가 비싸다는 뜻인가요?
아닙니다. 괴리율은 선택한 비교군과의 가격 차이를 나타내는 기술통계입니다. 단지 위치, 브랜드, 정비사업 여부, 층과 향, 상품구성 등을 통제한 값이 아니므로 고평가 여부를 판단하는 지표로 사용할 수 없습니다.
왜 평균가격이 아니라 중위가격을 사용했나요?
일부 고가 또는 저가 거래가 전체 결과를 크게 흔드는 것을 줄이기 위해 중위가격을 사용했습니다.
왜 같은 법정동을 비교 범위로 잡았나요?
전국 단지를 동일 기준으로 반복 계산할 수 있도록 재현성이 높은 행정구역 단위를 사용했습니다. 다만 법정동 안에서도 입지 차이가 존재할 수 있으므로 개별 단지의 적정가격 판단에는 추가 비교가 필요합니다.
데이터셋 요약
데이터셋명: 2026 Korea Apartment Presale Price Gap by Comparison-Stock Age
공개 범위: 기사·기관용 보수적 표본 62개 사업, 중복 제거 연구표본 155개 사업
라이선스: CC BY 4.0
작성자: AptToSell
데이터 다운로드
이번 분석에 사용한 데이터는 재현 가능한 형태로 공개했습니다.
- 기사·기관용 보수적 표본 62개 CSV
- 중복 제거 연구표본 155개 CSV
- 방법론·데이터사전·라이선스 전체 보기
- Zenodo DOI 영구보존본 보기 (10.5281/zenodo.23207987)
데이터는 CC BY 4.0 조건으로 제공하며, 재사용 시 AptToSell과 데이터셋명을 출처로 표시해 주세요.
데이터 이용 시 주의
본 자료는 신규 분양가의 적정성이나 향후 가격상승 가능성을 판단하기 위한 자료가 아닙니다. 같은 법정동 안에서도 입지, 단지 규모, 브랜드, 상품구성, 정비사업 여부 등이 다를 수 있습니다.
따라서 괴리율이 높다고 해서 고평가라고 판단하거나, 낮다고 해서 가격 경쟁력이 있다고 단정할 수 없습니다. 이 분석의 목적은 비교군의 연식 설정에 따라 ‘주변 시세 대비’ 수치가 얼마나 달라질 수 있는지를 보여주는 것입니다.