분양가 메리트가 클수록 청약 경쟁률도 높아질까요? 주변 시세보다 분양가가 얼마나 저렴한지와 서울 같은 입지 프리미엄을 함께 고려해 2025~2026년 자료를 다시 분석했습니다.
AptToSell은 기존 2026년 62개 단지 분석을 2025~2026년으로 확장했습니다. 동일 법정동의 전용 82~86㎡ 실거래와 84㎡급 분양가, 1순위 청약 경쟁률을 연결했고, 연도별 비교 기준을 맞춘 153개 사업을 주 분석표본으로 사용했습니다.
결론부터 보면 단순 상관계수 하나만으로는 가격 메리트와 경쟁률의 관계가 뚜렷하지 않았습니다. 그러나 서울 여부와 연도를 함께 고려한 회귀분석에서는 가격 메리트가 클수록 1순위 경쟁률이 높아지는 양의 연관성이 통계적으로 유의하게 유지됐습니다.
분양가 메리트를 153개 사업에서 같은 기준으로 비교했습니다
주 분석표본은 2025년 89개, 2026년 64개입니다. 주변 시세는 모집공고일 이전 6개월 동안 같은 법정동에서 거래된 전용 82~86㎡ 아파트 중 준공 10년 이내 실거래를 사용했습니다.
연도 간 기준을 맞추기 위해 각 사업마다 비교 가능한 거래가 최소 10건 이상인 경우만 주 분석에 포함했습니다. 더 넓은 기준의 168개 사업은 민감도 분석표본으로 별도 보존했습니다.
이 글에서 말하는 가격 메리트는 주변 준공 10년 이내 아파트의 실거래 중위가격이 분양가보다 얼마나 높은지를 나타냅니다. 값이 양수라면 연구 기준상 분양가가 비교시세보다 낮다는 뜻입니다.
가격 메리트가 10%를 넘은 표본에서는 경쟁률이 높았습니다
| 가격 메리트 | 사업 수 | 1순위 경쟁률 중앙값 | 10대1 이상 |
|---|---|---|---|
| 0% 미만 | 136 | 0.72대1 | 24 |
| 0~5% | 2 | 0.63대1 | 0 |
| 5~10% | 6 | 10.69대1 | 3 |
| 10~20% | 3 | 60.69대1 | 3 |
| 20% 이상 | 6 | 77.24대1 | 5 |
가격 메리트가 10% 이상인 표본에서는 경쟁률 중앙값이 크게 높아졌습니다. 다만 이 구간은 9개 사업에 불과합니다. 따라서 “10%가 청약 흥행의 절대 기준”이라고 일반화할 수는 없습니다.
실제로 주 분석표본 153개 중 가격 메리트가 양수인 사업은 17개뿐입니다. 표본의 대부분인 136개는 신규분양 가격이 주변 준공 10년 이내 비교시세보다 높게 계산됐습니다.
단순 상관은 약했지만 회귀분석 결과는 달랐습니다
가격 메리트와 1순위 경쟁률의 단순 스피어만 순위상관계수는 0.113, p값은 0.166이었습니다. 단순 순위상관만 놓고 보면 통계적으로 유의한 단조 관계라고 보기 어렵습니다.
하지만 경쟁률의 극단값 영향을 줄이기 위해 log(1+1순위 경쟁률)을 종속변수로 사용한 HC3 강건표준오차 회귀분석에서는 결과가 달라졌습니다.
- M1 가격 메리트만 투입: beta 1.3992, p=0.002937, R²=0.087
- M2 가격 메리트 + 서울 + 서울 핵심지 + 연도: 가격 메리트 beta 0.8555, p=0.0177
- M2 서울 효과: beta 2.5982, p=2.32e-11
- M2 서울 핵심지 추가효과: beta 1.4040, p=0.05102
- M2 설명력: R²=0.341
즉 가격 메리트만으로 전국 청약시장을 설명할 수는 없지만, 서울 여부와 연도를 함께 고려한 뒤에도 가격 메리트의 양의 연관성은 남았습니다.
서울은 가격 메리트와 별개의 강한 프리미엄을 보였습니다
| 지역 구분 | 사업 수 | 1순위 경쟁률 중앙값 |
|---|---|---|
| 서울 핵심지 | 3 | 237.53대1 |
| 서울 기타 | 8 | 36.11대1 |
| 수도권 비서울 | 61 | 1.02대1 |
| 비수도권 | 81 | 0.60대1 |
서울 여부는 회귀분석에서도 매우 강한 양의 계수를 보였습니다. 이는 같은 가격 메리트라도 서울의 공급 희소성, 입지 선호, 교통, 학군, 브랜드와 같은 조건이 경쟁률과 함께 움직일 가능성을 보여줍니다.
다만 서울 핵심지는 표본이 3개뿐입니다. 래미안 원페를라, 반포 래미안 트리니원, 오티에르 반포의 경쟁률은 매우 높았지만, 핵심지 추가효과의 p값은 0.05102로 5% 기준을 조금 넘었습니다. 따라서 이 결과를 “똘똘한 한 채 효과가 통계적으로 확정됐다”고 표현하지 않고 탐색적 결과로 해석합니다.
이번 확장 분석이 기존 62개 분석과 다른 점
기존 2026년 아파트 분양가와 주변 시세 비교 연구는 62개 단지를 연결한 파생 분석이었습니다. 이번 v1.0은 2025년까지 범위를 넓히고 주소와 법정동 매칭을 다시 검토해 주 분석표본을 153개로 확대했습니다. 한편 140개 단지의 주택형별 분양가와 청약수요 분석은 주변 시세 대신 같은 단지 내부의 유사 면적 주택형을 비교하므로 연구 질문과 분석 단위가 다릅니다.
특히 2025년과 2026년 모두 준공 10년 이내 비교거래 10건 이상이라는 같은 기준을 적용했습니다. 기존 62개 분석에서 보이지 않았던 가격 메리트의 회귀계수가 확장표본에서는 통계적으로 유의하게 나타났다는 점이 가장 큰 차이입니다.
그렇다고 “싸게 분양하면 무조건 청약이 몰린다”는 결론은 아닙니다. 가격 메리트가 양수인 표본이 17개에 불과하고, 서울 핵심지 역시 3개뿐이기 때문입니다.
아직 남아 있는 변수도 있습니다
이번 v1.0은 최종 베이스라인 분석입니다. 학군, 학원가 밀도, 역 접근성, 도심 접근시간, 브랜드, 분양가상한제, 규제지역, 금리, 미분양, 최근 공급량과 같은 외부 통제변수는 데이터 구조에 필드를 마련했지만 아직 완성된 확장모형에는 넣지 않았습니다.
따라서 현재 결과는 관측자료의 연관성입니다. 특정 가격 메리트가 청약 경쟁률을 직접 발생시켰다는 인과관계로 해석해서는 안 됩니다. 청약 경쟁 이후 후속공급 발생을 따로 확인하려면 청약 경쟁률 6대 1 이상 주택형 184개 분석을 참고할 수 있습니다. 다만 후속공급 발생 여부는 본문의 회귀분석 결과와 구별해야 합니다.
원자료와 방법론을 공개합니다
이번 2025~2026 청약 경쟁률 결정요인 v1.0 데이터셋의 Zenodo DOI는 10.5281/zenodo.23258478입니다. 모든 버전을 가리키는 Concept DOI는 10.5281/zenodo.23258477입니다. 기존 DOI 10.5281/zenodo.23207987은 별도의 2026년 84㎡ 분양가 주변시세 비교 기초 데이터입니다.
AptToSell 파생 데이터는 CC BY 4.0 조건으로 재사용할 수 있습니다.
분양가 메리트와 청약 경쟁률 자주 묻는 질문
분양가가 주변 시세보다 저렴하면 청약 경쟁률이 무조건 높아지나요?
아닙니다. 이번 분석에서는 가격 메리트와 경쟁률의 양의 연관성이 확인됐지만 입지, 공급 희소성, 브랜드, 학군과 같은 다른 변수도 함께 영향을 줄 수 있습니다.
가격 메리트 10%가 흥행 기준인가요?
그렇게 해석할 수 없습니다. 10% 이상 표본은 9개 사업에 불과해 절대적인 기준으로 일반화할 수 없습니다.
이번 결과가 인과관계를 증명하나요?
아닙니다. 관측자료를 이용한 분석으로 분양가 메리트가 청약 경쟁률을 직접 높였다고 단정할 수 없습니다.
결론
153개 사업으로 표본을 확장한 결과, 청약 경쟁률은 가격 하나로 설명되지 않았습니다. 그러나 주변시세 대비 가격 메리트는 서울 여부와 연도를 함께 고려한 회귀분석에서도 양의 연관성을 유지했습니다.
동시에 서울은 가격 메리트만으로 설명하기 어려운 강한 지역 프리미엄을 보였습니다. 앞으로는 학군, 교통, 브랜드, 공급 희소성, 금리와 미분양 등 외부 변수를 결합해 이 관계가 얼마나 유지되는지를 추가 검증할 필요가 있습니다.
주의: 본 자료는 연구표본을 이용한 관측 분석이며 개별 단지의 투자 가치, 적정 분양가 또는 미래 가격을 판단하기 위한 자료가 아닙니다.